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2013/7/1 09:54
導(dǎo)語(yǔ)：6月21日，位于北京國(guó)貿(mào)商城一層的星巴克正式關(guān)閉，其門(mén)店員工分流到臨近的門(mén)店繼續(xù)工作。
成立于1999年1月的星巴克國(guó)貿(mào)店是星巴克內(nèi)地首家門(mén)店，身處北京市最繁華的商業(yè)中心，星巴克國(guó)貿(mào)店承載了不少周邊上班族的過(guò)往記憶。
據(jù)了解，星巴克撤離國(guó)貿(mào)商城一期，主要原因是租金過(guò)高而無(wú)法承受。有媒體表示，星巴克國(guó)貿(mào)店一年的租金和人工成本超過(guò)700萬(wàn)元。而一位餐飲業(yè)選址人士告訴《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》記者，國(guó)貿(mào)商城一期店鋪?zhàn)饨鹌骄吭旅科椒矫壮^(guò)了1000元，以餐飲業(yè)的盈利水平實(shí)在難以承受。
不過(guò)，北京星巴克方面則表示，此次搬遷主要是國(guó)貿(mào)給了星巴克更好的位置，即入駐國(guó)貿(mào)三期新店?！氨纫黄诘睦系昕臻g更大，各種設(shè)施也更新一些。”星巴克相關(guān)人士稱(chēng)，此次搬遷有利于顧客體驗(yàn)。但不可回避的是，國(guó)貿(mào)三期的客流量明顯弱于一期黃金地段。
縱觀整個(gè)行業(yè)，之前外資大賣(mài)場(chǎng)Tesco關(guān)閉上海鎮(zhèn)寧店、沃爾瑪關(guān)閉上海閔行店等系列案例反映出，城市核心區(qū)域過(guò)高的商鋪?zhàn)饨鹨呀?jīng)超過(guò)大賣(mài)場(chǎng)所能承受的范圍，不得不向周邊區(qū)域轉(zhuǎn)移。而星巴克國(guó)貿(mào)店的搬離也說(shuō)明：消化租金能力較強(qiáng)的餐飲業(yè)也難以抗拒核心地段的商鋪?zhàn)饨?。在?jīng)濟(jì)下滑、消費(fèi)乏力的背景下，高居不下的租金已經(jīng)成為商業(yè)健康發(fā)展的“殺手”。
追求高收益忽視顧客體驗(yàn)
6月23日，記者來(lái)到國(guó)貿(mào)商城一期。盡管在商場(chǎng)入口的指示牌上還清晰標(biāo)記著星巴克的位置，但原來(lái)星巴克國(guó)貿(mào)店的店鋪已經(jīng)是“人去樓空”。該處星巴克的位置被黑色油布圍起來(lái)，背景板上面赫然印著“GOYARD”的字樣。
成立于1853年的GOYARD是法國(guó)一家專(zhuān)門(mén)從事箱包設(shè)計(jì)生產(chǎn)的老牌奢侈品制造商。GOYARD品牌在漫漫歷史長(zhǎng)河中贏得了很多名流的信任和青睞——英國(guó)王室，俄國(guó)沙皇，美國(guó)總統(tǒng)，大師柯南·道爾，溫莎公爵夫婦，洛克菲勒家族，卡爾·拉格菲爾德等人都是GOYARD的忠實(shí)擁躉。
這意味著，原星巴克國(guó)貿(mào)店將被這家老牌的奢侈品專(zhuān)賣(mài)店所取代?！靶前涂饲皟商炀桶嶙吡?，將會(huì)有新的品牌進(jìn)來(lái)，正在裝修呢?！眹?guó)貿(mào)商城一位商戶告訴本報(bào)記者。
業(yè)界分析，星巴克撤離國(guó)貿(mào)一期的主要原因是租金壓力。有媒體表示，星巴克國(guó)貿(mào)店一年的租金和人工費(fèi)用超過(guò)700萬(wàn)元。星巴克2012年財(cái)報(bào)顯示，星巴克亞洲地區(qū)平均單店?duì)I業(yè)額為82.9萬(wàn)美元，約合人民幣509萬(wàn)元。
知名餐飲連鎖品牌漢堡王拓展經(jīng)理王先生告訴記者，國(guó)貿(mào)一期商鋪?zhàn)饨鹨呀?jīng)超過(guò)了33元每天每平方米的價(jià)格。據(jù)他介紹，北京星巴克能承受的最高租金為20元每天每平方米左右。
“國(guó)貿(mào)一期成了國(guó)際一線品牌的陣地。星巴克1999年剛剛進(jìn)入國(guó)內(nèi)時(shí)，無(wú)疑是京城高級(jí)的休閑場(chǎng)所，但十多年過(guò)去了，雖然星巴克還是全球知名品牌，但與周邊國(guó)際一線奢侈品相比，定位還是有所差距?！蓖跸壬硎?。記者也了解到，就在原星巴克國(guó)貿(mào)店對(duì)面便是LV的專(zhuān)賣(mài)店。
“國(guó)貿(mào)三期工程有了各自清晰的定位。一期是全球頂級(jí)品牌的陣地，而國(guó)貿(mào)三期則是集合娛樂(lè)、休閑、餐飲等多種功能的綜合服務(wù)區(qū)。從租金來(lái)看，也有相當(dāng)差距。國(guó)貿(mào)一期每平方米每月租金為1000元，而三期租金為500～600元每月每平方米。”王先生說(shuō)。
擁有如此高昂的租金，國(guó)貿(mào)擁有的位勢(shì)自然也不一般，它位于寸土寸金的北京中央商務(wù)區(qū)的核心地段，由酒店、寫(xiě)字樓、公寓、展廳和商城等高檔商業(yè)建筑形態(tài)組成，是眾多跨國(guó)公司和國(guó)際商社進(jìn)駐北京的首選之地。
然而，記者發(fā)現(xiàn)自星巴克搬離之后，在國(guó)貿(mào)商城一期這樣巨大的綜合體內(nèi)，很難找到一個(gè)能夠供顧客坐下來(lái)休息、喝杯飲料的地方。在這寸土寸金的地方，仿佛任何休閑都是“奢侈”的。對(duì)此，太平洋咖啡董事長(zhǎng)藍(lán)屹表示：業(yè)主對(duì)物業(yè)租金回報(bào)的追求無(wú)可厚非，但這樣布局確實(shí)忽略了商業(yè)規(guī)劃的合理性以及顧客的購(gòu)物體驗(yàn)，從長(zhǎng)期來(lái)看，肯定是弊大于利的。
高房租正成為商業(yè)“殺手”
“租金承受能力和銷(xiāo)售額相關(guān)，并沒(méi)有確定的指標(biāo)。就目前我們的經(jīng)營(yíng)狀況來(lái)看，一個(gè)標(biāo)注面積的咖啡店（約150平方米）每月租金如果超過(guò)五萬(wàn)元，我就要謹(jǐn)慎掂量一下了?！碧窖罂Х榷麻L(zhǎng)藍(lán)屹告訴本報(bào)記者。
每個(gè)經(jīng)營(yíng)者心中有桿秤，而這天平的砝碼就是收入與支出的考量。以150平方米月租金5萬(wàn)元來(lái)計(jì)算，折合每天每平方米的價(jià)格大約11元，這是一個(gè)成熟的咖啡連鎖店所能承受的較高的租金。記者了解到，在北京位置良好的商鋪，每天每平方米的價(jià)格在10元以上。這意味著，處于核心商圈的大部分餐飲連鎖企業(yè)，幾乎已經(jīng)到了其能承受租金的上限。
據(jù)記者估算，在北京市成熟商圈開(kāi)出一家100平方米的餐飲店，以每天每平方米11元租金計(jì)算，門(mén)店每月銷(xiāo)售額至少要超過(guò)22萬(wàn)元方能守住租金占銷(xiāo)售15%的“底線”。
“就北京市而言，開(kāi)發(fā)人員所看好的商鋪位置，平均租金已經(jīng)超過(guò)了10元每天每平方米。這樣一個(gè)價(jià)格，對(duì)于品牌成熟、管理體系完善，在消費(fèi)環(huán)境良好的背景下，門(mén)店員工需要拼命努力賺錢(qián)，才能保證門(mén)店略有盈利?！焙?duì)钤B鎖一位店鋪開(kāi)發(fā)人員告訴記者。
上述開(kāi)發(fā)人員告訴記者，目前大部分餐飲企業(yè)新開(kāi)門(mén)店的租金占到銷(xiāo)售額15%以上。對(duì)餐飲企業(yè)而言，15%是一個(gè)危險(xiǎn)的數(shù)字。“房租對(duì)銷(xiāo)售額占比超過(guò)15%，門(mén)店盈利就會(huì)非常困難?！焙幽辖鸷脕?lái)有限公司董事長(zhǎng)吳金宏表示。
“我們都是給房東打工。近年來(lái)，餐飲業(yè)利潤(rùn)持續(xù)下滑，如今已經(jīng)不到10%。而租金的上漲是其利潤(rùn)下滑一大主要因素。從房租占銷(xiāo)售額的比例來(lái)看，這一數(shù)字不斷上升。在以前，房租只占到銷(xiāo)售額6%～7%的樣子，如今新開(kāi)門(mén)店普遍到了15%?！鄙鲜鲩_(kāi)發(fā)人員表示。
房租正成為商業(yè)“殺手”，不僅在餐飲中表現(xiàn)明顯，在利潤(rùn)更為微薄的大賣(mài)場(chǎng)，更是影響深遠(yuǎn)。以大賣(mài)場(chǎng)整租的價(jià)格來(lái)算，“北京四環(huán)以內(nèi)的商業(yè)物業(yè)租金普遍在每平方米每天2.8～3元?！睗h拿山集團(tuán)拓展經(jīng)理張先生告訴記者。
而對(duì)于大賣(mài)場(chǎng)來(lái)說(shuō)，按照行業(yè)平均水平，每天每平方米2.5元的價(jià)格已經(jīng)成為門(mén)店所能負(fù)擔(dān)的“紅線”。超過(guò)這一數(shù)字，門(mén)店很難實(shí)現(xiàn)盈利。
在房租上漲的同時(shí)，人力成本、水電費(fèi)、辦公成本等其他成本也在不斷上升。同時(shí)，近年來(lái)受到消費(fèi)低迷、電商沖擊等影響，零售企業(yè)的銷(xiāo)售額和利潤(rùn)都在逐步下滑?！芭c去年同期相比，人工費(fèi)用上漲20%，再加上水電、房租等成本增加，整體的企業(yè)經(jīng)營(yíng)成本上漲幅度在20%~30%。成本上漲、銷(xiāo)售額和利潤(rùn)同步下滑，零售商其實(shí)在給房東‘打工’。”北京百聯(lián)清城購(gòu)物中心總經(jīng)理何向陽(yáng)感嘆道。